Eine allgemeine Pflicht, jedes Haus energetisch komplett zu sanieren, gibt es nicht. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) kennt aber drei konkrete Nachrüstpflichten, die vor allem beim Hauskauf greifen: alte Heizkessel stilllegen, die oberste Geschossdecke dämmen und zugängliche Rohrleitungen dämmen. Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, hat dafür ab dem Eigentümerwechsel zwei Jahre Zeit. Dieser Ratgeber erklärt die Fristen, die Ausnahmen und was ausdrücklich nicht verpflichtend ist.
Die drei Nachrüstpflichten nach dem GEG
Das GEG verlangt bei Bestandsgebäuden drei nachträgliche Maßnahmen. Sie sind eng begrenzt und betreffen längst nicht jedes Haus:
1. Alte Heizkessel stilllegen (Paragraf 72 GEG). Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen betrieben werden und älter als 30 Jahre sind, dürfen nicht weiter betrieben werden. Betroffen sind vor allem alte Konstanttemperaturkessel. Moderne Niedertemperatur- und Brennwertkessel sind ausgenommen.
2. Oberste Geschossdecke dämmen (Paragraf 47 GEG). Bislang ungedämmte oberste Geschossdecken über beheizten Räumen müssen gedämmt werden, sodass der Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) höchstens 0,24 W/(m²K) beträgt. Alternativ kann das darüberliegende Dach gedämmt werden. Details im Ratgeber Oberste Geschossdecke dämmen.
3. Rohrleitungen dämmen (Paragraf 69 GEG, früher Paragraf 71). Zugängliche, bislang ungedämmte Warmwasser- und Heizungsleitungen sowie deren Armaturen in unbeheizten Räumen, etwa im Keller, müssen gedämmt werden. Das ist die günstigste der drei Pflichten und oft in Eigenleistung machbar.
Zwei Jahre Zeit nach dem Eigentümerwechsel
Der wichtigste Punkt für Käufer: Die Pflichten werden beim Eigentümerwechsel scharf gestellt. Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, das noch nicht nachgerüstet ist, muss die drei Maßnahmen innerhalb von zwei Jahren nach dem ersten Eigentumsübergang erfüllen. Maßgeblich ist der Eintrag ins Grundbuch. Diese Frist ist knapp bemessen, wenn Sie ohnehin umbauen wollen; planen Sie die Nachrüstpflichten deshalb von Anfang an in Ihr Sanierungskonzept ein, statt sie am Ende der zwei Jahre nachzuholen.
Die wichtige Ausnahme für Alt-Eigentümer
Nicht jeder ist betroffen. Die Nachrüstpflichten zu Heizkessel, Geschossdecke und Rohrleitungen gelten nicht für Ein- und Zweifamilienhäuser, bei denen eine der Wohnungen bereits am Stichtag 1. Februar 2002 vom Eigentümer selbst bewohnt wurde. Wer also lange vor 2002 in sein Haus gezogen ist und dort wohnt, muss nicht nachrüsten. Genau diese Privilegierung endet aber mit dem Verkauf: Sobald das Haus den Eigentümer wechselt, gilt für den Käufer die Zwei-Jahres-Frist. Deshalb trifft die Sanierungspflicht in der Praxis vor allem frisch gekaufte Altbauten.
Was NICHT verpflichtend ist
Rund um das Thema kursieren viele Halbwahrheiten. Zur Klarstellung, was das GEG ausdrücklich nicht verlangt:
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Keine allgemeine Fassadendämmung. Es gibt keine Pflicht, die Außenwände zu dämmen. Die Dämmpflicht betrifft nur die oberste Geschossdecke beziehungsweise das Dach.
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Keine Pflicht zur Vollsanierung. Niemand muss sein Haus auf Neubaustandard bringen. Verlangt sind nur die drei genannten Einzelmaßnahmen.
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Kein Zwangsaustausch funktionierender moderner Heizungen. Niedertemperatur- und Brennwertkessel dürfen weiterlaufen. Die 30-Jahres-Regel zielt auf alte Konstanttemperaturkessel.
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Kein Fenstertausch als Nachrüstpflicht. Neue Fenster sind förderfähig, aber keine Pflicht aus den Nachrüstregeln.
Was kostet ein Verstoß?
Die Nachrüstpflichten sind kein unverbindlicher Appell. Wer sie missachtet, begeht eine Ordnungswidrigkeit nach dem GEG. Für den Weiterbetrieb eines verbotenen alten Heizkessels (Paragraf 72) und für die fehlende Dämmung der obersten Geschossdecke (Paragraf 47) drohen Bußgelder von bis zu 50.000 Euro. Verstöße gegen die Rohrleitungsdämmung (Paragraf 69) können mit bis zu 5.000 Euro geahndet werden. In der Praxis geht es meist nicht sofort um die Höchstsätze, aber das Risiko ist real, gerade wenn ein Schornsteinfeger die Pflichten im Rahmen der Feuerstättenschau prüft.
Wie die Energieberatung beim Priorisieren hilft
Wer ein älteres Haus kauft, steht schnell vor einer langen Liste: Nachrüstpflichten erfüllen, Heizung modernisieren, vielleicht dämmen, und das alles mit Förderung. Eine unabhängige Energieberatung bringt Reihenfolge in dieses Durcheinander. Sie klärt, welche Pflichten für Ihr konkretes Haus überhaupt gelten, welche Maßnahmen sich zusammen erledigen lassen und wo Fördermittel den größten Hebel haben. Ein Sanierungsfahrplan ordnet die Schritte so, dass Sie die Zwei-Jahres-Frist einhalten und gleichzeitig kein Geld für Doppelarbeit verbrennen. Wir verkaufen dabei keine Anlagen und bekommen keine Provisionen, wir sortieren nur ehrlich, was für Ihr Haus zählt.
Häufige Fragen
- Welche Sanierungspflichten gelten beim Hauskauf?
- Das GEG kennt drei Nachrüstpflichten: alte Heizkessel über 30 Jahre stilllegen (Paragraf 72), die oberste Geschossdecke oder das Dach dämmen (Paragraf 47) und zugängliche Rohrleitungen in unbeheizten Räumen dämmen (Paragraf 69). Eine allgemeine Pflicht zur Komplettsanierung oder zur Fassadendämmung gibt es nicht.
- Wie lange habe ich nach dem Hauskauf Zeit zum Nachrüsten?
- Käufer eines Ein- oder Zweifamilienhauses haben zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang Zeit, die drei Nachrüstpflichten zu erfüllen. Maßgeblich ist der Eintrag ins Grundbuch. Planen Sie die Maßnahmen am besten von Anfang an in Ihr Sanierungskonzept ein.
- Gibt es Ausnahmen von der Sanierungspflicht?
- Ja. Die Nachrüstpflichten gelten nicht für Ein- und Zweifamilienhäuser, bei denen eine Wohnung bereits am 1. Februar 2002 vom Eigentümer selbst bewohnt wurde. Diese Privilegierung endet aber mit dem Verkauf: Für den neuen Eigentümer gilt dann die Zwei-Jahres-Frist.
- Welche Bußgelder drohen bei einem Verstoß?
- Für den Weiterbetrieb eines verbotenen alten Heizkessels und die fehlende Dämmung der obersten Geschossdecke drohen Bußgelder bis zu 50.000 Euro. Verstöße gegen die Pflicht zur Rohrleitungsdämmung können mit bis zu 5.000 Euro geahndet werden.
Quellen: prüfen Sie unsere Angaben nach
Grundlage dieses Ratgebers ist das Gebäudeenergiegesetz, ergänzt um das GEG-Infoportal des Bundes, abgerufen im Juli 2026. Prüfen Sie die für Ihr Haus geltenden Pflichten gern selbst nach.
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Gebäudeenergiegesetz (GEG): die Paragrafen 47, 69 und 72 regeln die Nachrüstpflichten, Paragraf 108 die Bußgelder.
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GEG-Infoportal des Bundes: Nachrüstpflichten: die amtliche Erläuterung zu Fristen, Ausnahmen und der Zwei-Jahres-Regel beim Eigentümerwechsel.